Haus aufstocken in Holzbauweise: Wovon die Kosten abhängen

Einen Preis für Ihre Aufstockung gibt es erst nach drei Prüfungen: Trägt der Bestand die zusätzliche Last, lässt das Baurecht die zusätzliche Höhe zu, und was verlangt der Brandschutz. Vorher ist jede Zahl geraten. Die Spanne nennen wir Ihnen im Gespräch, wenn wir das Haus gesehen haben — hier steht, welche Entscheidungen diese Spanne machen.

Warum wird eine Aufstockung in Holz gebaut?

Weil Holz wenig wiegt. Eine Aufstockung setzt Gewicht auf ein Haus, das dafür nicht geplant wurde. Wände, Decke und Dachstuhl aus Holz belasten den Bestand geringer als Mauerwerk oder Beton. Genau das entscheidet oft, ob eine Aufstockung ohne Eingriff in Fundamente und tragende Wände überhaupt möglich ist.

Dazu kommt der Bauablauf. Wände und Dachelemente werden in der Werkstatt vorbereitet und auf der Baustelle montiert. Das Haus steht kürzer offen. Und es kommt weniger Feuchtigkeit in einen Bau, in dem unten weitergewohnt wird.

Erst die Konstruktion, dann der Raum. Das gilt bei einer Aufstockung doppelt, weil die neue Konstruktion auf einer alten steht.

Welche drei Prüfungen stehen vor jedem Preis?

Die Tragreserven des Bestands. Decke, Wände und Gründung müssen die neue Last aufnehmen. Ob sie das tun, rechnet ein Statiker. Wir sind keine Statiker. Wir liefern die Aufmaße, die Konstruktion und die Anschlüsse, die er dafür braucht. Fällt die Prüfung ungünstig aus, ändert sich der Entwurf — und damit der Preis.

Das Baurecht. Bebauungsplan und Bauordnung geben vor, was zulässig ist: Trauf- und Firsthöhe, Zahl der Vollgeschosse, Dachform, Abstandsflächen zum Nachbarn. Eine Aufstockung ändert die Höhe des Hauses, deshalb planen wir sie als genehmigungspflichtiges Vorhaben. In welchem Verfahren sie läuft, entscheidet die Bauaufsicht Ihrer Stadt. Das Formular für das vereinfachte Genehmigungsverfahren liegt bei uns im Downloadbereich als PDF.

Der Brandschutz. Was die Konstruktion, die Trenndecke zum bestehenden Geschoss und der zweite Rettungsweg erfüllen müssen, hängt von der Gebäudeklasse und der Bauordnung ab. Diese Anforderungen bestimmen den Wandaufbau mit. Sie sind kein Detail am Ende, sondern eine Vorgabe am Anfang.

Woraus setzt sich der Preis zusammen?

Es hilft, die Aufstockung in drei Blöcke zu zerlegen. So sehen Sie, welcher Teil welchen Anteil trägt und wo Ihre eigenen Entscheidungen wirken.

Block	Was dazugehört	Wer macht es
Rohbau	Altes Dach abtragen, Auflager und Anschlüsse nach Vorgabe des Statikers, Wand- und Deckenelemente, neuer Dachstuhl	Wir
Hülle	Dämmung, luftdichte und winddichte Ebene, Fenster, Haus- und Balkontüren, Rollläden, Holzfassade	Wir. Eindeckung, Abdichtung und Dachentwässerung macht der Dachdecker
Ausbau	Trockenbau, Deckenverkleidung, Böden, Innentüren, Einbauten nach Maß	Wir. Elektro, Heizung und Sanitär machen die jeweiligen Gewerke

Dachfenster im neuen Geschoss trennen wir sauber: Die Öffnung im Tragwerk und den Innenanschluss machen wir. Den Anschluss an die Dachfläche macht der Dachdecker.

Welche Größen treiben den Preis?

Die Fläche allein sagt wenig. Ein einfacher Grundriss über einem rechteckigen Haus ist etwas anderes als eine Aufstockung mit Versprüngen, Gauben und Balkonen.
Der Zustand des Bestands. Je mehr am alten Haus verstärkt werden muss, desto teurer wird der unsichtbare Teil.
Der Zugang zum Grundstück. Ob ein Kran stehen kann und wie weit er ausladen muss, ist ein Kostenpunkt, kein Randthema.
Die Dämmstärke. Erst rechnen, dann dämmen. Wie dick gedämmt werden muss, ist keine Geschmacksfrage, sondern das Ergebnis einer Berechnung.
Der Ausbaustandard. Fenstermaterial, Bodenaufbau, Türen und Einbauten sind die Posten, über die Sie am freiesten entscheiden.
Wohnen während der Bauzeit. Ein Bauablauf, der Rücksicht auf bewohnte Räume nimmt, dauert länger als einer, der es nicht muss.

Welche Posten werden gern vergessen?

Fast alle Überraschungen bei einer Aufstockung kommen aus derselben Ecke: aus dem, was nicht im neuen Geschoss steckt, sondern drumherum.

Gerüst, Kran und Baustelleneinrichtung
Wetterschutz für die Zeit, in der das Haus oben offen ist
Statiker, Entwurfsverfasser und die Gebühren der Behörde
Die Erschließung: Deckendurchbruch und Treppe ins neue Geschoss
Erweiterung von Elektro, Heizung und Sanitär, oft bis in den Keller hinunter
Schall- und Brandschutz der Trenndecke zum bestehenden Geschoss
Neue Dachentwässerung und Anschlüsse durch den Dachdecker
Entsorgung der alten Eindeckung und des alten Dachstuhls
Ausbesserung der Räume darunter, wenn dort Decken geöffnet wurden

Was können Sie selbst übernehmen?

Realistisch sind Malerarbeiten, Bodenbeläge, das Räumen des Dachbodens vor Baubeginn und die Entsorgung eigener Sachen. Tragwerk, Hülle, luftdichte Ebene und alles, was später verdeckt liegt, gehören nicht dazu — dort hängt die Gewährleistung an der Ausführung.

Sagen Sie uns früh, was Sie selbst machen wollen. Eigenleistung mitten in einem Bauablauf ist teurer als Eigenleistung, die von Anfang an eingeplant ist.

Woran erkennen Sie ein belastbares Angebot?

Ein gutes Angebot ist nicht das kürzeste. Vergleichen Sie diese Punkte, dann vergleichen Sie tatsächlich dasselbe:

Sind Positionen mit Mengen aufgeführt oder steht dort eine Pauschale ohne Grundlage?
Ist benannt, welche Dämmung in welcher Stärke eingebaut wird?
Steht drin, wer Gerüst, Kran und Wetterschutz stellt?
Ist die Schnittstelle zum Dachdecker klar beschrieben?
Sind Fenster mit Material und Ausführung benannt?
Sind Stundenlohnarbeiten mit Sätzen ausgewiesen? Bei uns sind das 81,00 € pro Stunde (Facharbeiter) und 40,50 € pro Stunde (Helfer).

Fragen Sie beim Vergleich immer nach, was ein Angebot nicht enthält. Diese Antwort erklärt Preisunterschiede zuverlässiger als die Endsumme.

Ob die Sätze netto oder brutto gelten, sagen wir Ihnen bei der Auftragsannahme.

Aufstocken oder anbauen?

Die Aufstockung verbraucht kein Grundstück und keine Gartenfläche. Dafür muss der Bestand die Last tragen und das Baurecht die Höhe zulassen. Der Anbau bekommt eine eigene Gründung und ist vom alten Haus statisch unabhängiger, braucht aber Platz und Abstandsflächen.

Welche Variante für Sie sinnvoll ist, entscheidet sich am Objekt, nicht am Prinzip. Wir sehen uns beides an, bevor wir zu einer Richtung raten.

Häufige Fragen

Können Sie mir am Telefon eine Hausnummer nennen?

Nein. Ohne Blick auf Bestand, Statik und Bebauungsplan wäre das geraten. Nach dem Ortstermin nennen wir Ihnen eine Spanne und begründen sie.

Wie lange dauert eine Aufstockung?

Den Zeitraum nennen wir, wenn Statik und Genehmigung stehen. Vorher hängt er an Terminen, die nicht bei uns liegen.

Können wir während der Bauzeit im Haus wohnen bleiben?

Häufig ja, in der Phase mit offenem Dach nicht durchgehend. Wir sagen Ihnen vor Beginn, welche Tage kritisch sind, damit Sie planen können.

Machen Sie auch das Dach dicht?

Nein. Wir bauen das Tragwerk, die Dämmung und den Innenausbau. Eindeckung und Abdichtung macht der Dachdecker. Diese Grenze halten wir sauber, weil beides eigene Handwerke sind.

Gibt es Fördermittel für die Aufstockung?

Es gibt Programme für energetische Maßnahmen, und sie sind an Bedingungen und Nachweise gebunden. Ob Sie Geld bekommen, können wir nicht zusagen. Den Antrag begleitet ein zugelassener Energieeffizienz-Experte, nicht wir.

Brauche ich einen Architekten?

Für den Bauantrag braucht es einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser. Wir arbeiten mit Ihrer Planung zusammen und liefern die Konstruktion.

So geht es weiter

Schicken Sie uns über das Formular Auftragserteilung / Angebot anfragen eine kurze Beschreibung: Baujahr, Geschosszahl, gewünschte Nutzung des neuen Geschosses und Ihre Adresse. Fotos von Haus und Dachboden helfen. Wir melden uns, vereinbaren einen Ortstermin und sagen Ihnen danach, welche Prüfungen als Erstes anstehen.

Telefonisch erreichen Sie uns unter 02843 5700. Ansprechpartner für die Zimmerei ist Holger Pistel. Wir arbeiten in Rheinberg, im Kreis Wesel und am Niederrhein.