Dachgeschoss ausbauen: Kosten pro Quadratmeter und die Fallen
Einen ehrlichen Quadratmeterpreis für einen Dachausbau gibt es nicht. Der Preis entsteht aus einzelnen Blöcken, und zwei Dachböden mit der gleichen Fläche können sich um ein Vielfaches unterscheiden — je nach Kniestock, Deckenaufbau und Rettungsweg. Diese Seite zeigt, woraus sich die Summe zusammensetzt und was vor jedem Angebot geprüft werden muss.
Warum steht hier keine Zahl pro Quadratmeter?
Weil jede Zahl, die wir hier hinschreiben würden, geraten wäre. Die Fläche ist der schwächste Kostentreiber im Dachausbau; entscheidend sind die Höhe, die Konstruktion und die Frage, wie viel vorher geöffnet und verstärkt werden muss.
Die Spanne für Ihr Objekt nennen wir im Gespräch, nachdem wir das Dach gesehen haben. Was fest steht, sind unsere Stundensätze: 81,00 € pro Stunde (Facharbeiter) und 40,50 € pro Stunde (Helfer).
Ob die Sätze netto oder brutto gelten, sagen wir Ihnen bei der Auftragsannahme.
Woraus setzen sich die Kosten zusammen?
Statt einer Wunschzahl hilft die Aufteilung in Blöcke. So sehen Sie auch, welcher Teil überhaupt zu uns gehört.
| Kostenblock | Was den Preis treibt | Wer macht das |
|---|---|---|
| Tragwerk und Decke | Zustand der Balken, Spannweite, nötige Verstärkung | Zimmerei, gerechnet vom Statiker |
| Dämmung und Dampfbremse | Dämmstärke, Sparrenhöhe, Aufdopplung, Anschlüsse | Zimmerei |
| Licht: Dachfenster oder Gaube | Anzahl, Größe, Gaube statt Fenster | Konstruktion wir, Dachfläche der Dachdecker |
| Trockenbau | Fläche, Zahl der Schrägen und Kehlen, Schallschutz | Ausbau |
| Boden | Aufbau, Trittschall, Belag | Ausbau |
| Türen und Einbauten | Innentüren, Möbel in der Schräge | Tischlerei |
| Elektro, Heizung, Sanitär | Zahl der Auslässe, Weg zur bestehenden Anlage | Fremdgewerke |
| Planung und Genehmigung | Nutzungsänderung, Statik, Entwurfsverfasser | Statiker und Entwurfsverfasser |
Ein Angebot, das diese Blöcke nicht trennt, ist nicht vergleichbar. Erst die Konstruktion, dann der Raum.
Welche drei Punkte müssen vor jedem Preis geprüft werden?
Diese drei entscheiden, ob der Ausbau überhaupt geht und in welcher Größenordnung er liegt. Sie werden vor dem Angebot geklärt, nicht danach.
- Trägt die Decke? Ein Dachboden war oft nur zum Lagern gedacht. Wohnraum bringt mehr Last, dazu kommen Estrich oder ein schwerer Bodenaufbau. Ob die vorhandenen Balken das tragen oder verstärkt werden müssen, rechnet ein Statiker. Wir bauen, was er vorgibt.
- Gibt es einen zweiten Rettungsweg? Für Aufenthaltsräume im Dach verlangt die Bauordnung einen zweiten Weg ins Freie. Ob ein Fenster dafür genügt und wie es beschaffen sein muss, entscheidet die Bauaufsicht — nicht der Handwerker und nicht der Bauherr.
- Ist es eine Nutzungsänderung? Aus Lagerfläche wird Wohnfläche, und das ist ein anderer Nutzungszweck. Ob und in welchem Verfahren das angezeigt oder beantragt werden muss, klärt der Entwurfsverfasser mit dem Bauamt. Im Downloadbereich liegt dazu das Formular für das vereinfachte Genehmigungsverfahren.
Kniestock und lichte Höhe — was bedeuten die Maße für den Preis?
Der Kniestock ist die Höhe der Außenwand bis zur Dachschräge. Er entscheidet, wie viel Fläche Sie am Rand wirklich nutzen können. Ist er niedrig, verschenken Sie Quadratmeter an die Schräge — die Fläche steht im Grundriss, aber Sie können dort nicht stehen.
Die lichte Höhe unter dem First entscheidet, ob der Raum als Aufenthaltsraum gilt. Reicht sie nicht, gibt es drei Wege, und alle drei sind Kostensprünge: Kniestock erhöhen, Gaube aufsetzen, oder die Decke darunter absenken. Deshalb messen wir zuerst und rechnen dann. Der Dachstuhl trägt alles, was danach kommt.
Was unterscheidet ein günstiges von einem teuren Angebot?
Meist nicht der Stundensatz, sondern der Umfang. Billig wird ein Angebot vor allem dadurch, dass Positionen fehlen.
- Sind Gerüst, Entsorgung und Baustellenschutz enthalten oder nicht?
- Ist die Dämmung mit Stärke und Aufbau beschrieben oder steht dort nur „Dämmung"?
- Sind die Fremdgewerke aufgeführt oder tauchen sie später als eigene Rechnung auf?
- Steht ein Preis für die Verstärkung der Decke drin, obwohl noch kein Statiker gerechnet hat?
Der letzte Punkt ist der teuerste. Ein Preis für eine Verstärkung, die noch niemand berechnet hat, ist eine Schätzung mit Nachtragsrisiko.
Welche Posten werden gern vergessen?
- Die Treppe nach oben, wenn die bisherige nur eine Bodentreppe war
- Entsorgung von Altdämmung, Füllschutt und Zwischenboden
- Das Fenster, das für den Rettungsweg gebraucht wird
- Elektro: Leitungen, Auslässe, ein Anschluss im vorhandenen Verteiler
- Heizung: Leitungswege nach oben, Fläche im vorhandenen System
- Trocknungszeiten, wenn Estrich eingebaut wird
- Honorar für Statiker und Entwurfsverfasser
- Maler- und Bodenbelagsarbeiten am Ende
Welche Fragen sollten Sie beim Angebotsvergleich stellen?
Fragen Sie jeden Anbieter dasselbe, dann sind die Zahlen vergleichbar: Welche Gewerke sind enthalten und welche nicht? Wer stellt das Gerüst? Was passiert, wenn beim Öffnen Schäden am Tragwerk sichtbar werden — wie wird das abgerechnet? Wird nach Aufwand oder pauschal gerechnet? Und: Wer koordiniert die anderen Gewerke?
Was machen wir und was nicht?
Wir sind Zimmerei und Tischlerei. Tragwerk, Verstärkung, Gaubenkonstruktion, Dämmung von innen, Dampfbremse, Trockenbau, Boden, Türen und Einbauten in der Schräge kommen von uns. Die Statik rechnet ein Statiker.
Die Eindeckung gehört zum Dachdecker. Für Dachfenster heißt das: Die Öffnung im Tragwerk und den Innenanschluss machen wir. Den Anschluss an die Dachfläche macht der Dachdecker. Elektro, Heizung und Sanitär sind eigene Gewerke.
Häufige Fragen
Was kostet ein Dachausbau pro Quadratmeter?
Das lässt sich ohne Blick auf das Objekt nicht seriös beziffern. Kniestock, Deckenaufbau und Rettungsweg verschieben die Summe stärker als die Fläche.
Ist eine Gaube teurer als Dachfenster?
In aller Regel ja, weil das Tragwerk geöffnet und eine eigene Konstruktion gebaut wird. Dafür bringt sie Stehhöhe, die ein Dachfenster nicht schafft.
Brauche ich eine Genehmigung, wenn ich nichts am Dach verändere?
Auch ein reiner Innenausbau kann eine Nutzungsänderung sein. Das klärt der Entwurfsverfasser mit dem Bauamt, bevor gebaut wird.
Kann ich in Etappen bauen?
Oft ja. Tragwerk, Dämmung und Fenster gehören aber in einen Abschnitt, weil sie voneinander abhängen.
Rechnen Sie nach Stunden ab?
Unsere Stundensätze sind 81,00 € pro Stunde (Facharbeiter) und 40,50 € pro Stunde (Helfer). Wie ein konkreter Ausbau abgerechnet wird, besprechen wir vorher. Ob die Sätze netto oder brutto gelten, sagen wir Ihnen bei der Auftragsannahme.
Der nächste Schritt
Schicken Sie uns kurz, was oben vorhanden ist: Baujahr, ungefähre Fläche, Kniestock, ob schon Fenster im Dach sind. Wir schauen uns das Dachgeschoss an und nennen Ihnen danach eine Spanne. Nutzen Sie dafür das Formular „Auftragserteilung / Angebot anfragen" auf /auftrag/. Wittmann GmbH, Zimmerei und Tischlerei, Johannes-Laers-Straße 91, 47495 Rheinberg. Telefon 02843 5700, mail@wittmann-rheinberg.de. Ansprechpartner Zimmerei: Holger Pistel.