Haus gekauft: Dämmpflicht nach § 47 GEG innerhalb von zwei Jahren
Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, muss innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang die oberste Geschossdecke oder das darüberliegende Dach dämmen. Der Grenzwert steht im Gebäudeenergiegesetz: ein Wärmedurchgangskoeffizient von höchstens 0,24 W/(m²K). Die Pflicht entsteht nicht beim Kaufvertrag, sondern mit dem Eigentümerwechsel — und sie trifft den neuen Eigentümer, nicht den Verkäufer.
Wir sind Zimmerei und Tischlerei. Wir bauen die Dämmung ein und rechnen vorher, welche Stärke den Wert erreicht. Ob Ihr Haus unter die Pflicht fällt und ob eine Ausnahme greift, ist eine Frage an die zuständige Behörde oder einen Energieeffizienz-Experten.
Wann läuft die Frist an?
Mit dem Eigentumsübergang, nicht mit der Unterschrift beim Notar. Maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem Sie Eigentümer geworden sind — die Eintragung im Grundbuch macht das nachvollziehbar.
Zwischen Kaufvertrag und Grundbucheintrag liegen oft Monate. Wer die Frist ab dem Notartermin rechnet, verschenkt Zeit; wer sie ab dem Einzug rechnet, verrechnet sich in die andere Richtung. Schauen Sie in Ihren Grundbuchauszug und notieren Sie das Datum. Zwei Jahre später muss die Dämmung liegen.
Wen trifft die Pflicht überhaupt?
Ein- und Zweifamilienhäuser, die bei einem Eigentümerwechsel den Eigentümer wechseln — also Kauf, aber auch Erbschaft oder Schenkung. Der Grund ist immer derselbe: Das Gebäude bekommt einen neuen Eigentümer, und mit ihm beginnt die Frist.
Nicht betroffen ist, wer schon vorher selbst in einer der Wohnungen gewohnt hat und dort wohnen bleibt. Diese Selbstnutzer-Ausnahme fällt weg, sobald das Haus den Eigentümer wechselt — deshalb greift die Pflicht beim Käufer, auch wenn der Verkäufer jahrzehntelang nichts machen musste.
Was gilt als erfüllt?
Erfüllt ist die Pflicht, wenn die oberste Geschossdecke einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K) erreicht. Alternativ dürfen Sie stattdessen das Dach darüber auf denselben Wert dämmen. Sie haben also die Wahl, welche Ebene Sie dicht machen.
Es gibt zwei weitere Wege, bei denen nichts zu tun ist:
- Die Decke oder das Dach erfüllt den Mindestwärmeschutz nach der einschlägigen DIN-Norm bereits. Das kommt bei Häusern vor, an denen schon gedämmt wurde.
- Die Maßnahme lässt sich wirtschaftlich nicht vertreten. Das ist ein enger Ausnahmetatbestand und keine Entscheidung, die man selbst trifft.
Ob einer dieser Fälle vorliegt, gehört geprüft, bevor Sie bauen. Wir rechnen den U-Wert für den geplanten Aufbau. Die Frage, ob Ihr Bestand schon reicht oder eine Ausnahme greift, klären Sie mit der zuständigen Stelle.
Welcher Weg ist der einfachste?
Die oberste Geschussdecke von oben dämmen, wenn der Dachraum ungenutzt ist. Das ist der kürzeste Weg zum Grenzwert: Dämmung auf die Decke, fertig — ohne Gerüst, ohne Eingriff in die Dachfläche, ohne Dachdecker.
| Weg | Sinnvoll, wenn | Was daran hängt |
|---|---|---|
| Oberste Geschossdecke dämmen | Dachraum bleibt ungenutzt | Kein Gerüst. Begehbarkeit muss mitgedacht werden, wenn Sie den Raum als Abstellfläche nutzen. |
| Dach von innen dämmen | Dachgeschoss ist ausgebaut oder soll ausgebaut werden | Aufbau zwischen und unter den Sparren, Innenbekleidung neu. Wir prüfen die vorhandene Sparrenhöhe. |
| Dach von außen dämmen | Die Eindeckung kommt ohnehin herunter | Die Konstruktion machen wir. Eindeckung und Anschlüsse macht der Dachdecker. |
Erst rechnen, dann dämmen. Wie dick gedämmt werden muss, ist keine Geschmacksfrage — die Stärke ergibt sich aus dem Grenzwert und aus dem, was schon da ist. Wir sehen uns die Decke oder den Dachaufbau an, rechnen die nötige Dämmstärke und sagen Ihnen, was baulich geht.
Was passiert, wenn die zwei Jahre verstreichen?
Die Nichterfüllung einer Nachrüstpflicht ist eine Ordnungswidrigkeit. Das Gesetz sieht dafür ein Bußgeld vor; über Höhe und Verfahren entscheidet die zuständige Behörde, nicht wir.
Der praktische Ärger kommt oft früher. Ein späterer Verkauf, eine Finanzierung, ein Energieausweis — überall wird sichtbar, ob die Pflicht erfüllt ist. Und der Termindruck macht die Sache teurer: Wer im letzten Monat der Frist anfängt, hat keine Auswahl mehr bei Aufbau und Ausführung.
Wo hört unsere Arbeit auf?
Bei der Konstruktion und beim Innenausbau. Wir dämmen die oberste Geschossdecke, wir dämmen zwischen und unter den Sparren, wir bauen die Innenbekleidung. Die Eindeckung des Daches — Ziegel, Abdichtung, Rinne — macht der Dachdecker.
Wir sind auch kein Energieberater. Für Förderanträge nach den Programmen des Bundes braucht es einen zugelassenen Energieeffizienz-Experten; ohne dessen Bestätigung läuft dort nichts. Ob und wie viel Förderung für Ihre Maßnahme in Frage kommt, klären Sie dort — wir sagen zu, was wir bauen, nicht was Sie an Zuschuss bekommen. Wichtig für die Reihenfolge: Ein Förderantrag will in der Regel gestellt sein, bevor der Auftrag vergeben wird. Sprechen Sie deshalb früh mit einem Experten, nicht erst, wenn wir das Angebot geschrieben haben.
Häufige Fragen
Zählt für die Zwei-Jahres-Frist der Notartermin oder der Grundbucheintrag?
Der Eigentumsübergang. Nachweisbar ist er über die Eintragung im Grundbuch. Der Notartermin liegt davor und ist nicht der Stichtag.
Ich habe geerbt, nicht gekauft. Gilt die Pflicht auch?
Die Pflicht knüpft an den Eigentümerwechsel an, nicht an den Kaufpreis. Erbschaft und Schenkung sind Eigentümerwechsel. Lassen Sie Ihren Fall bei der zuständigen Stelle bestätigen.
Das Dachgeschoss ist ausgebaut. Muss ich dann die Decke darunter dämmen?
Bei ausgebautem Dachgeschoss ist die Dachfläche die Ebene, die den Wert erreichen muss — eine Decke zu einem beheizten Raum bringt nichts. Wir sehen uns den Aufbau an und rechnen, was zwischen und unter den Sparren möglich ist.
Reicht die alte Dämmung, die schon oben liegt?
Das lässt sich nur rechnen, nicht schätzen. Materialart, Stärke und der übrige Aufbau gehen in den U-Wert ein. Wir öffnen an einer Stelle, sehen nach und rechnen den Bestandswert.
Muss ich ein Gerüst stellen lassen?
Für die oberste Geschossdecke in der Regel nicht, dort arbeiten wir von innen. Beim Dämmen des Daches von außen gehört das Gerüst dazu. Was Ihr Fall braucht, steht im Angebot.
Wir wollen den Dachboden später ausbauen. Sollen wir gleich das Dach dämmen?
Das ist oft die sinnvollere Reihenfolge — zweimal aufbauen kostet zweimal. Erst die Konstruktion, dann der Raum. Sagen Sie uns Ihre Pläne, dann rechnen wir den Aufbau darauf aus.
Der nächste Schritt
Suchen Sie das Datum Ihres Grundbucheintrags heraus. Das ist der Start Ihrer Frist. Dann schreiben Sie uns, was Sie über den Dachraum wissen: ausgebaut oder nicht, was oben schon liegt, ob Sie ihn später nutzen wollen.
Wir sehen uns die Decke oder den Dachaufbau vor Ort an, rechnen die nötige Dämmstärke für den Grenzwert und schreiben Ihnen ein Angebot. Nutzen Sie dafür das Formular „Auftragserteilung / Angebot anfragen" auf /auftrag/. Wenn Sie lieber sprechen: 02843 5700.
Abrechnung nach Aufwand erfolgt zu 81,00 € pro Stunde (Facharbeiter) und 40,50 € pro Stunde (Helfer). Für den Umfang einer Dämmmaßnahme bekommen Sie ein Angebot.
Stand dieser Seite: 01.09.2026. Gesetzliche Anforderungen ändern sich. Wir prüfen diese Seite halbjährlich; das nächste Mal im März 2027.
Ob die Sätze netto oder brutto gelten, sagen wir Ihnen bei der Auftragsannahme.